조정대상지역, 비조정대상지역 1가구 2주택 보유 시 양도소득세는?

조정대상지역, 비조정대상지역에 따라 1가구 2 주택 보유 시 양도소득세가 얼마인지 정리해보도록 하겠습니다. 지난 글에는 올해 6월 새롭게 개정된 양도소득세에 대해서 포괄적으로 정리를 해 드렸는데, 오늘은 지역별로 1가구 2주택 보유 시 양도소득세가 얼마인지 알아보려고 합니다. 

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1 주택의 의미란?

1가구 2 주택의 양도소득세를 알기 위해서는 1 주택의 의미가 무엇인지 알아야 합니다.

구분	내용	비고
주택	무허가 주택	공공기관에 의해 허가되지 않더라도 주택으로 볼 수 있습니다.
	거주용 주택	아파트, 빌라 등 일반적인 주택
주택 X	아파트 분양권	부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 주택에 해당하지 않습니다.
	재개발 재건축 입주권	2006.01.01이후에 관리처분계획인가로 인해 취득한 조합원 입주권이나 그 조합원으로부터 취득(상속,매매포함)한 조합원입주권은 1세대1주택비과세규정을 적용하거나 1세대 2주택소유자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수에 포함하여 계산합니다.
	미완성 주택	완성여부 판단은 건물의 사용검사, 사용승인에 불구하고 사실상 주택으로 사용하는 때를 기준으로 판단하고, 불분명한때에는 사용검사일(승인일),가사용승인일,실제사용일중 빠른날을 완성일로 보아 판단합니다.
	공가	일시적 공가는 주택으로 보나, 장기적 공가는 주택으로 보지 않습니다.
	폐가	전기및수도시설이 갖추어져있지 않고 방치되어 있으면 공부상 주택으로 등재되어 있더라도 주택으로 간주되지 않습니다.

 

2. 조정지역 1가구 2주택 보유 시 양도소득세는?

조정지역에서 1가구 2주택2 주택 보유자가 매매 시 양도차익에 대한 양도소득세는 얼마인지 알아보겠습니다. 계산의 편의를 위해서 양도차익이 5억이라고 가정하겠습니다. 조정대상지역 내의 2 주택 중 1개를 매매했을 때 세액은 20%의 중과세율을 감안하여 최종 60%의 세율이 적용됩니다. 조정대상지역이 어디인지 알아보려면 여기에서 쉽게 확인이 가능합니다. 

구분	조정대상지역 & 2주택
양도차익(매매차익)	5억
기본공제	250만원
과세표준	4억 9750만원
세율	60%(40% 기본세율 + 20% 중과세율)
산출세액	2억 9850만원
세후 양도차익	1억 9900만원

 

3. 비조정지역 1가구 2주택 보유 시 양도소득세는?

다음으로 비조정지역에서 1가구 2 주택 보유자가 매매 시 양도차익에 대한 양도소득세는 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다. 조정대상지역과 마찬가지로 비조정대상지역 또한 한국 주택금융공사에서 확인이 가능합니다. 비조정지역의 경우 양도소득세는 기본세율이 유지가 되고, 최종 세후 양도차익은 2억 9850만 원입니다. 

구분	비조정대상지역 & 2주택
양도차익(매매차익)	5억
기본공제	250만원
과세표준	4억 9750만원
세율	40%
산출세액	1억 9990만원
세후 양도차익	2억 9850만원

 

4. 2주택을 보유해도 비과세 받을 수 있는 방법은?

2 주택을 보유해도 비과세를 받을 수 있는 방법이 있습니다. 일시적 2 주택 비과세라는 혜택인데 말 그대로 일시적(지역에 따라 기간 상이) 기간 만 2 주택 보유자가 된다면 2 주택으로 인한 중과세를 면제해 주는 혜택입니다. 아래 차트를 보며 간단히 설명해 드리도록 하겠습니다.

종전주택	신규주택	일시적 2주택 기간
조정대상지역	조정대상지역	2018.9.13 이전 취득	종전주택 3년 내 매도
		2018.9.14~2019.12.16 취득	종전주택 2년 내 매도
		2019.12.17 이후 취득	종전주택 1년 내 매도 + 신규주택 1년 내 전입
비조정대상지역	조정대상지역	종전주택 3년 내 매도
조정대상지역	비조정대상지역
비조정대상지역	비조정대상지역

 

5. 2주택 일시적 비과세 사례

1) 2주택 보유할 때 비조정대상지역이었는데, 잔금을 치룰 때 조정대상지역으로 될 경우?

신규주택을 계약할 때는 비조정대상지역이었는데, 잔금을 치를 시기가 오니 조정대상지역으로 바뀔 경우 비과세 혜택을 받기 위해서 몇 년 내에 매도해야 할까요? 비조정대상지역에서의 계약 또는 취득이었다면 잔금 때 조정대상지역으로 바뀌어도 3년의 일시적 2 주택 비과세 기간을 주고 있습니다. 조정대상지역에서의 신규주택이 잔금을 치르더라도 3년 내에만 종전주택을 팔면 일시적 2주택 비과세를 받으실 수 있습니다.

2) 2주택 보유할 때 조정대상지역이었는데, 잔금을 치룰 때 비조정대상지역으로 될 경우?

이 경우도 비조정 > 비조정 대상지역의 구분과 같이 3년 내에 종전주택을 매도한다면 일시적 2 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

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지금까지 1가구 2주택 보유 시의 양도소득세가 어떻게 되는지 알아보았습니다. 양도소득세는 보유기간, 지역 등에 따라 중과세가 모두 다르니 각 상황에 맞게 계산해 보는 게 중요할 것입니다. 읽어봐 주셔서 감사하고, 다른 도움이 될 만한 글도 있으니 같이 읽어주세요. 

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