2021년 6월 1일 기준 개정된 양도소득세율, 양도세 기본세율 정리

안녕하세요, 오늘은 2021년 6월 1일부로 개정된 양도소득세 관련 정리를 해보겠습니다.

2021년 양도소득세 개정에서 가장 큰 변화

1. 최고 세율을 인상함으로써 기본 세율에 변화를 주었습니다.
2. 다주택자에 대한 중과세율이 변경되었습니다.
3. 1세대 1 주택자에게 비과세 혜택을 주는 보유기간 산정방식이 변화되었습니다.
4. 분양권 세율이 변경되었습니다.
5. 장기보유 특별공제에 거주요건이 추가되었습니다.

양도소득세란?

양도소득세란 주택을 매매할 때 분양권과 같은 권리를 양도할 때 발생하는 이익(소득)에 대해서 부과하는 세금으로 양도 시 이득이 없거나 손해를 보았다면 양도세는 부과되지 않습니다. 

2021년 개정 양도소득세율 정리(최고 세율 인상 & 다주택자 가중세금)

주택뿐만 아니라 분양권, 입주권의 단기 양도세율도 인상이 되었습니다. 기본 세율은 6%~45%까지 적용이 되고 조정지역, 다주택 여부에 따라서 가중 세금이 결정이 됩니다. 만약 자신이 2 주택 이상 보유자이고 조정지역주택의 집을 보유하고 있을 경우 2주택의 경우 20%의 세금이 가중되고, 3주택자는 30%의 세금이 가중됩니다. 

예를 들어, 제가 2주택 보유자이고, 조정지역 주택에 4억짜리 집을 판매하고 싶다면 부과되는 양도소득세율은 60%가 될 것입니다. 양도 소득세를 정확히 계산하는 건 아래 글에서 다루도록 하겠습니다. 단순히 차익에 대해서 60%만 부과하면 되는 게 아니고 공제사항도 있어 조금 더 면밀히 살펴보는 게 필요합니다.  

1세대 1 주택자의 양도소득세 비과세 요건

1세대 1 주택자에게만 만약 주택이 9억 이하라면 양도소득세 비과세 요건을 충족하게 됩니다. 하지만, 2018년 8월 2일 이후 조정대상지역에 주택을 가지고 있는 경우라면 최소 2년을 거주해야 합니다. 만약 2021년 1월 1일에 1주택 보유자가 되었다면 2023년 1월 1일부터 주택 매매 시 9억 이하의 가액으로 집을 매매한다면 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다. 하지만 다주택을 과거에 보유했던 기간이 이 2년 기간 내에 있다면 그 기간은 포함되지 않으니 참고 부탁드립니다. 

분양권 세율 변화

그동안 분양권의 양도세에서 중요한 이슈는 2년 이상을 보유했느냐 하지 않았느냐였는데, 올해부터 개정된 세율은 지역에 무관하게 1년 미만을 보유했다면 차익에 대해서 70% 세율, 1년 이상을 보유했다면 차익에 대해서 60% 세율을 부과하게 변경이 되었습니다. 

분양권 세율 변화	2021년 6월 이전	2021년 6월 이후
	조정대상지역: 50% 비조정대상지역 분양권 1년 미만 보유: 50%비조정대상지역 분양권 2년 미만 보유: 40% 비조정대상지역 분양권 2년 이상 보유: 기본세율 적용	조정대상 지역 무관 1년 미만: 70% 1년 이상: 60%

장기보유 특별공제 변경사항

올해 장기보유특별공제 사항에도 변경이 있었습니다. 과거에는 단순히 보유만 하고 있다면 거주에 상관없이 공제를 받을 수 있었습니다. 하지만 올해부터는 이 사항을 좀 더 세분화하여 보유, 거주기간에 따라 공제 세율을 각각 지정해놓았습니다. 표만 보고 쉽게 이해가 안 갈 수 있습니다. 2가지 예를 들어드리며 공제 세율을 정리해 드리겠습니다.

1. 5년 동안 집을 보유하고 있었고, 실제로는 거주하지 않은 경우: 작년까지는 40% 공제받을 수 있었지만, 올해는 20%만 공제를 받을 수 있습니다.
2. 5년 동안 집을 보유하고 있었고, 실제로는 3년만 거주했을 경우: 보유기간 항목으로 20% 공제받고, 거주기간 항목으로는 12%를 공제받아 최종 32%를 공제받을 수 있습니다. 

장기보유특별공제율		2021년 1월 1일부터 적용 기준
구분	현행	보유기간	거주기간
3~4년	24%	12%	12%
4~5년	32%	16%	16%
5~6년	40%	20%	20%
6~7년	48%	24%	24%
7~8년	56%	28%	28%
8~9년	65%	32%	32%
9~10년	72%	36%	36%
10년 이상	80%	40%	40%

양도세액 계산 및 필요경비 계산

양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 있는 항목을 잘 구분해서 공제를 받아야 합니다. 금액 그대로 공제를 받을 수 있기 때문에 나중에 이 비용이 모이면 큰 도움이 될 수도 있습니다.

소득세법에 따르면 아래 3가지가 필요비용에 포함될 수 있습니다.

1. 취득비용: 부동산 취득 시 직접 부담한 비용으로 취득세, 법무사 수수료, 중개 수수료, 소유권 관련 소송비용 등이 포함됩니다.
2. 자본적 지출액: 내용연수 연장 혹 자산가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비로, 리모델링비, 엘리베이터 공사비, 냉, 난방 장치 설치, 방수공사 등이 포함됩니다.
3. 양도비용: 양도 시 직접 부담한 비용으로, 양도소득세 신고서 작성비 및 세무신고 수수료, 중개수수료 등이 포함됩니다.

양도가액	매도금액
(-) 취득가액	매수금액
(-) 필요경비	취득세, 중개수수료 등 필요경비로 인정되는 항목의 합계
(=) 양도차익
(-) 장기보유특별공제	일정 기간 부동산을 보유 및 거주했을 경우 공제되는 비율
(-) 기본 공제	개인당 연간 250만원까지 기본 공제
(=) 과세표준
(x) 세율
(=) 세율 적용값
(-) 누진공제액	과세표준 금액을 기준으로 구간에 따라 세율과 누진공제액이 다르게 적용
(=) 양도소득세

지금까지 2021년 개정된 양도소득세율에 대해서 알아보았습니다. 글 읽어주셔서 감사하고, 정보가 도움이 되었길 바랍니다.  세금 관련 글을 더 알고 싶으신 분들은 아래 글을 읽어주세요. 

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