주택담보대출 용어 정리: LTV/DTI/DSR 알아보기

아파트, 빌라, 상가 등을 구입하려고 할 때 웬만하면 대출을 끼고 구매를 합니다. 온전히 100% 자기 자본으로 구매하는 사람은 거의 없을 것으로 생각이 되는데, 이 대출을 위해서 꼭 알아야 하는 개념인 LTV/DTI/DSR을 오늘 정리하려고 합니다. 그리고 최근 5월에 정부가 LTV/DTI 규제를 완화했다고 하는데 이게 어떻게 완화된 것인지 알기 위해서는 개념을 꼭 알아야 합니다. 오늘의 포스팅 글 순서는 아래와 같으니 잘 읽어주세요.

1. LTV의 개념 및 예시를 통한 계산
2. DTI의 개념 및 예시를 통한 계산
3. DSR의 개념 및 예시를 통한 계산 
4. 2021년 5월 LTV/DTI 완화 정책

혹시 부동산 정책이 바뀜에 따라서 취득세, 양도소득세에 대해서 알고싶으신 분들은 제 지난 글 확인 해주세요.

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LTV의 개념 및 예시

LTV란 ‘Loan to Value Ratio’의 약자로 주택담보인정비율을 뜻합니다. 즉, 주택을 담보로 대출을 받아야 하는데 주택 가치에 대비해 몇% 까지 대출을 받을 수 있냐는 것을 의미합니다. 예를 들어, LTV 50%이고 주택가액이 3억이라면 1억 5천까지 대출이 가능하다는 것입니다.

주택담보대출 한도(1억 5천) = 주택가격(3억) * 주택담보인정비율(LTV 50%) 

여기서 주택가격 산정은 보통 은행권들은 KB 부동산 시세를 활용하여 주택 가격을 계산합니다. 금융감독원은 담보 물건의 시세를 평가하는 방식으로 국세청 기준시가, 국민은행 KB부동산 시세, 한국 감정원 시세, 감정평가 법인으로부터 받은 감정 가격 중 한 가지를 사용하라고 규정하고 있습니다. 

주택담보대출에 부실이 발생할 경우, 금융기관에서 담보인 주택을 경매 등으로 처분하여 대출금을 회수하는데 이 때 대출금보다 담보 처분금액이 더 적어지는 상황을 방지하고자 규제하는 것입니다. 특히 부동산 가격이 상승세에 있는 경우에는 보통 정부가 LTV를 비율을 보수적으로 낮추기도 합니다. 반대로 정부는 부동산 시장이 많이 침체되어 있다고 판단할 경우 LTV를 높여 사람들이 조금 더 쉽게 집을 구매할 수 있게 하고, 이로서 시장의 활성화를 꾀하기도 합니다. 해서 정부의 부동산 규제 정책이 매년, 매 정권 때마다 바뀌는 것입니다. 현재 부동산 시장이 다소 과열이 되어 있어서 부동산 규제 정책이 많이 나오고 있는데, 추후 안정화가 이뤄진다면 규제 완화가 될 가능성이 큽니다.

2021.5 LTV 완화 관련으로 기사가 많이 있고, 정부에서는 LTV 비율을 높였다고 홍보를 하고 있습니다. 하지만 대출 최대 4억이라는 항목때문에 대출을 받으시려는 분들은 내 대출금액이 4억이 넘어갈지 안 넘어갈지 계산을 해보시길 바랍니다. 그리고 주택담보 대출 우대를 받을 있는 주택 금액이 조정대상의 지역에 경우 5억에서 8억으로 변경되었고, 투기과열지구에는 6억에서 9억으로 상향되었습니다. 

 

항목	최대 4억원 한도
LTV	조정대상지역		투기과열지구
	개정 전 주택금액 기준	개정 후 주택금액 기준	개정 전 주택금액 기준	개정 후 주택금액 기준
	5억	8억	6억	9억
	개정 전	개정 후	개정 전	개정 후
	60%	주택가격 ~5억: 70% 주택가격 5~8억: 60%	50%	주택가격 ~6억: 60% 주택가격 6억~9억: 50%

 

DTI의 개념 및 예시

DTI는 ‘Debt To Income Ratio’의 약자로 총부채상환비율을 말합니다. 즉, 연간 소득에서 1년동안 상환해야 하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비중을 뜻합니다. 즉, DTI가 50%라면 내 연간 소득에서 원금과 이자 상환이 50%가 넘으면 안 된다는 의미입니다. 

LTV는 주택의 담보 가치, 지역에 따라서 얼마나 많은 금액을 대출 받을 수 있냐의 문제였다면 DTI는 소득 대비 대출의 양을 규제하는 지표라고 할 수 있습니다. 예를 들어, 내 연봉이 1억이고 1년에 갚고 있는 원금/이자가 5천만 원이라면 내 DTI는 50%입니다. 즉, 저의 상환 능력은 50%라고 볼 수 있는 것이지요.

총부채상환비율(DTI, 50%) = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액/기타 대출의 연간 이자 상환액)(5천만원) / 연간 소득(1억) 

DTI를 산정할 때 주택담보대출 외 기타 대출에 대해서는 원금 포함이 아닌 이자상환액만 계산하는 것입니다. 즉, 아래의 금액들이 DTI 산정이 되는 것입니다. 금융기관은 DTI 산정 시 2년간의 소득증빙 자료를 확인합니다. 해서, 소득 증빙자료를 제출하지 못할 경우에는 인정소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감한 뒤에 반영합니다. 

• 주택담보대출 원금 및 이자
• 주택담보 대출 외 대출의 이자(원금 제외) 

참고로 금융기관은 DTI 산정 시 연간 소득 증빙자료 2년치를 확인합니다. 만약 소득 증빙자료를 제출하지 못할 경우 인정 소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감 반영합니다. 

 

 

 

 

 

 

• 인정소득:  공공기관 등의 발급자료를 바탕으로 추정한 소득을 의미합니다. 보통 국민연금 납부액, 건강보험료 납부액으로 인정소득을 계산합니다. 인정 소득은 간단하게 아래와 같이 계산이 됩니다.  

  공단 발급 연금 산정용  가입내역 확인서	연소득 = 최근 3개월 평균 납부보험료 / 9%(보험요율) X 12개월 (최대 5천만 원 이내에서 인정)	1) 연금 또는 보험료는 신청일 기준 최근 3개월 연금, 보험료의 미납 없이 납부된 경우에만 인정 가능(현재 발생한 미납도 정리한 경우에는 동일하게 인정) 2) 재직 및 사업영위 사실 확인 생략 가능
  공단 발급 건강, 장기요양보험료 납구 확인서 * 본인의 보험료 납부 여부 확인을 위해 지역가입자에 한하여 "건강보험자격득실 확인서"를 4 징구하고, 지역 세대주인 경우에만 인정	연소득 = 최근 3개월 평균 납부보험료 / 3.06%(보험요율) X 12개월 (최대 5천만원 이내에서 인정) *장기요양보험료 납부확인서 상의 건강보험료 기준

• 신고소득: 증빙 또는 인정소득에 해당되지 않는 경우 대출 신청 고객이 제출한 자료로 추정한 소득이고, 보통 카드 사용액, 추정 임대소득 등을 신고소득으로 계산합니다.

이번 2021.5 DTI 완화 정책은 조정대상지역은 변함 없이 60%가 유지되었고, 투기과열지구만 50%에서 60%로 완화가 되었습니다. 

항목	최대 4억원 한도
DTI	조정대상지역		투기과열지구
	개정 전 주택금액 기준	개정 후 주택금액 기준	개정 전 주택금액 기준	개정 후 주택금액 기준
	5억	8억	6억	9억
	개정 전	개정 후	개정 전	개정 후
	60%	60%	50%	60%

DSR의 개념 및 예시

DSR은 ‘Debt Service Ratio’의 약자로 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. DSR도 개인의 대출 금액 기죠이지만, DTI보다는 조금 더 넓은 의미입니다. DTI는 주택담보대출 외 대출은 이자만 산정하게 되었는데, DSR는 모든 부채의 원리금 상환액을 기준으로 비율을 계산합니다. DSR에 포함되는 대출은 신용대출, 카드론 등의 일반적인 대출뿐만 아니라 할부금융, 리스 등 또한 포함이 됩니다. 

만약 한 개인이 연봉이 1억이고, 주택담보 대출로 원리금 5천 / 신용대출로 원리금 1천을 사용하고 있다면 DSR(총체적상환능력비율)은 60%입니다. 

총체적 상환비율(DSR, 60%) = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액(5천) + 기타 부채의 연간 원리금 상환액(1천) / 연간 소득(1억) 

마찬가지로 2021.5 부동산 규제 완화 정책에서 DSR은 은행권 기준 40%, 비은행권 기준 60%의 기준을 만들었습니다. 오는 7월부터 소득을 기반으로 한 DSR 규제가 강화되는 한 아무리 LTV를 늘려준다 하더라도 소득수준이 높지 않은 젊은 층 등 무주택자들이 실제로 대출받을 수 있는 금액이 늘어나기에는 한계가 있을 수밖에 없는 구조다.

항목	최대 4억원 한도
DSR	조정대상지역		투기과열지구
	개정 전 주택금액 기준	개정 후 주택금액 기준	개정 전 주택금액 기준	개정 후 주택금액 기준
	5억	8억	6억	9억
	은행권 40% / 비은행권 60%

 

2021년 5월 부동산 규제 완화 정책

우대혜택 대상요건도 낮춰 더 많은 이들에 혜택이 돌아가도록 했습니다. 부부합산 8000만 원 이하였던 소득기준을 9000만 원 이하로, 생애최초 구입자는 9000만 원 이하에서 1억 원 미만으로 높였습니다. 주택 가격 기준은 투기과열지구는 6억 원 이하에서 9억 원 이하, 조정대상지역은 5억 원 이하에서 8억 원 이하로 완화했습니다. 하지만 서울지역의 집값의 중윗값이 9~10억 사이이고, 서울 비인기 지역의 아파트도 10억이 대부분 넘어가는 상황이라 실제적인 혜택이 적다는 평도 있는 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

집을 구입하시는 부부 혹 처음 구매하시는 분이라면 충분히 혜택을 받을 수 있는지 잘 알아보는 게 중요할 것 같습니다. 

우대요건	조정대상지역	투기과열지구
1. 소득기준	부부합산 연소득 8,000만원 이하 > 9,000만원 이하 생애최초 구입자 9,000만원 이하 > 1억 미만
2. 주택기준	5억원 이하 > 8억원 이하	6억원 이하 > 9억원 이하

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지금까지 2021년 5월에 있었던 부동산 규제 완화 정책과 LTV/DTI/DSR의 개념을 실제적인 예시로 들어가며 설명해 보았습니다. 부동산 정책은 매번 바뀌니 기본 개념부터 탄탄히 공부해놓으시길 바라고, 오늘의 글은 여기서 마치도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.